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昨年度の日本の自然大災害

災害情報1: 気象庁によると、台風15号は2019年9月9日の早朝に千葉市付近に上陸、関東に上陸した台風としては観測史上最強級で、最大瞬間風速が千葉市中央区で57・5メートルを記録した。 首都圏では台風15号により交通機関への影響があり、とくに千葉県では交通機関への影響のほか、停電、断水、家屋被害などによる経済的損失は莫大なものとなった。 2019年9月8日に関東に上陸した台風15号 千葉、台風15号の家屋被害は少なくとも1千戸超  台風15号が直撃した千葉県は大きな被害を受け、とくに壊滅的な被害を受けた房総半島南部の状況は把握できておらず、家屋の被害が少なくとも1千戸を超えることが14日、県のまとめで明らかになった。経済産業省によると、千葉県内で約2千本の電柱が倒壊、損傷したとみられ県内は午後10時時点で約14万3100戸で停電が続いている。 2019年10月8日、先月の台風15号をはるかに超える地球史上最強レベルの大型の台風19号(HAGIBIS(ハギビス))は、現在、中心気圧は915hPa、最大瞬間風速は75m/sの勢力を維持したまま南シナ海から発生し日本に向けて北上を続けている。同年10月11日、午後6時現在、台風19号は中心気圧925hPa、最大瞬間風速70mの勢力で八丈島の南南西約490キロにあって、時速25キロで東京に向かって進んでいます。 台風は発達したまま13日には東京を直撃する見込みです。 最大瞬間風速は75メートルと今年最強の猛烈な台風が東京を直撃する 2019年10月11日、台風19号は八丈島の南南西約490キロにあって北上を続けている 12日夜になり伊豆半島に上陸した台風19号はその後の記録的豪雨により、東京を含め首都圏全域、静岡、東北地方などに土砂災害や川の氾濫、浸水などの大災害をもたらした。 今回の台風は伊豆半島に上陸する時点で、幸いにもその勢力はすでに衰えはじめ東京都心で風速は最大瞬間風速で40mとかなり弱まった様子で、首都東京の壊滅という事態はかろうじて免れることができた。 つづく・・・ 本日の談話:限界マンションの処分法 限界マンション、出典:朝日新聞出版コンテンツ 現在、マンションの建替えはほとんど実施されておらず、マンションが建て替えられた事例は全国でわずか0.23%にすぎません。税法の定めによれば、RC造マンションの耐用年数は47年であり、これは構造上の寿命でなく、あくまで税法において、経年による資産価値の減少(減価償却)を定めたものだ。 火災や地震などへの安全性が十分でない、または住宅として著しく不適当なマンションには、市町村長がマンションを建替えるよう勧告することができる。 建物の状態や性能は、専門家でなければ見極めが難しいところがあるが、マンションに使用されているコンクリートの品質と鉄筋を包むかぶり厚さが、マンションの寿命に影響しているという。国土交通省がまとめた報告によれば、コンクリートのかぶり厚3cmで耐用年数が65年、かぶり厚4cmで耐用年数が100年だという。 マンションの寿命を考える上で耐震性と配管(給水・排水)が重要な問題になる。1960年代から1970年代に建てられたマンションだとスラブ下配管というのが一般的で、このようなマンションの場合、給水管にメッキ鋼管が使われており30年程度で劣化が進み、つまりや水漏れが起こりやすくなるうえ、配管をコンクリートに埋め込んでしまっており、交換が困難で給排水管の寿命とともに、建物ごと建て替えざるを得なくなります。 また耐震性の問題から、建て替えや取り壊しが必要となる場合がある。 現行の新耐震基準が始まったのは1981年6月で、それ以前の旧耐性基準の古いマンションは震度6〜7の大きな地震を想定していないため、耐震診断と、必要に応じて補強工事を行うよう政府は奨励しているも、マンション管理者側の費用の関係からほとんど実施されていないのが現状のようだ。 マンションの寿命を算出するのは非常に難しいですが、以上のことから、旧耐震基準であるマンションや管理状況が悪いマンションは築40年~50年ほど、旧耐震基準でも構造上の耐久性が優れた造りとなっていて維持管理状態などが良好なマンションは60年~80年ほどが寿命の目安となるでしょう。 給排水管や耐震性など構造上の問題や自然災害による損壊で実際にマンションの寿命が来たら、居住者には基本的に3つの選択肢がある。 ①マンションを解体し土地を売却する 1棟が50戸のRCマンションであれば、RCマンションの解体費用は、1億円〜5億円、1戸あたり200万円〜1000万円になると言われており、解体に費用がかかるが、更地として売却することで相場価格での売却が見込める可能性がある。 ②マンションを建替する 住人の4/5以上の賛成が必要となる。解体費用のほか、建築費用は都内で坪あたり100万円(30万円/㎡)とすると、60㎡で1800万円と高額な出費が必要となる。 60歳以上の方で建替費用を用意できない場合は、住宅金融公庫の返済特例制度を利用できる。 返済特例制度は毎月の返済を利息分のみとするシルバー向けローンで、最大1000万円まで借入できる。また建替費用を十分に賄えない場合は、国や自治体の支援助成制度もある。 例外的に、以前からそのマンションに住んでいる住人が別に費用を払う事なく新しい部屋に住む事ができるケースとして、たとえば、低層マンションを取り壊してその土地に高層マンションを建て、新しく増えた住戸数を一般に販売するなどで、立て替えにより大きな収益が見込まれる場合である。しかし戸数を増やせるかどうかは周辺環境と、その土地の容積率の影響が大きいのが課題となる。 建て替えに賛同したいが資金がない時 建替費用を払えない場合は、買い取り請求をして持ち分を買い取ってもらい、マンションを出ることになります。この時の買い取り価格は時価を基準に協議をして決めます。どうしても折り合いがつかない場合は裁判になります。 ③マンションはそのままに売却する 平成26年のマンション建替え円滑化法の改正で、旧耐震基準で建てられているマンションであれば、住んでいる世帯の4/5の賛成で土地と建物を売却できるようになった。売却した代金は、各世帯の持ち分に応じて分配される。 建物を取り壊さずに売却する方法で、買い手がいなければ成立しないが、一番費用負担や手間の少ない方法だといえる。

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